业内人士认为，尽管目前尚不能确定二三线城市的房价有普遍调整的趋势，但房价松动的趋势正在显露。在一段时间内，这些城市的楼市将维持弱市现状，短期内走强的可能性不大。

　继一线城市后，今年6月，更多的二三线城市步入房价调整行列。

　发改委最新公布的70个大中城市房屋销售价格统计数据显示，6月份共有16座城市的房屋销售价格环比下跌，而在4、5月份分别仅有4和12座城市房价环比下跌。

　业内人士认为，尽管目前尚不能确定这些城市的房价有普遍调整的趋势，但受多种因素影响，房价松动的趋势正在显露。在一段时间内，二三线城市的楼市将维持弱市现状，短期内走强的可能性不大。

　二三线城市房价分化

　“年初的打折促销还有不少噱头的成分。从上月起，武汉楼市才真正大幅度降价。”武汉市统建同安花园的销售人员李小姐告诉记者，武汉今年楼市表现比去年差了很多，二季度一些楼盘有时一天连一套都卖不出去。

　武汉保利心语的销售人员邓先生则透露，“楼盘目前打96折，团购再打98折，每天平均可以卖出10多套房子，公司对这个业绩已经相当满意。”

　记者调查发现，去年武汉有不少楼盘均价从5000元/平米涨到了近8000元/平米，在年底达到顶峰。今年以来房价一路下滑，目前大部分又跌回5000元/平米。

　重庆的房价也在去年底达到了高点，一些楼盘均价甚至涨到了每平方米1万元，之后量价逐步下滑。容磁机构总经理王雪松认为，目前，重庆市的均价已经比三月份大约下降了10%。

　“二季度以来，不少楼盘加大了降价幅度，有的楼盘最多打到了8折。更多开发商采取了‘暗降’方式。如赠送物业费、设立装修基金、旅游基金等。”首创集团重庆某楼盘人士表示。

　实际上，和北京、上海等一线城市一样，武汉、重庆等二三线城市如今也遭遇房屋销售滞胀的局面，导致房价盘整可能性加大。

　根据发改委公开数据，五、六月份，南京、福州、南昌、成都、重庆等城市房价已连续两个月环比下跌，而长沙、合肥、济南、兰州等城市的房价则在缓慢上涨。北京大学房地产研究所所长陈国强表示，国内二线城市的房价已经出现了较为明显的分化，由过去的齐涨变成有涨有跌。

　房价松动不可避免

　中原地产分析人士指出，一线城市的影响是导致二三线城市房价松动的原因之一。在楼市旺盛期，北京、上海、深圳、广州等城市作为各大区域最重要的城市，其经济辐射能力随着区域性战略合作而加强，带动周边二三线城市房地产市场快速发展。而在市场萎靡的情况下，一线城市调整也会带动二三线城市房价下调。

　此外，近来房价有所下跌的二三线城市部分在前两年经历了快速上涨。以杭州为例，今年5月，杭州商品住宅(不含经济适用房)成交均价为每平方米13789元，较4月环比下降13%，但与去年5月每平方米9073元的均价相比，同比上涨了52%。

　对此，中国指数研究院相关报告指出，在当前市场销售不旺，供求关系改变，开发资金短缺的情况下，前期房价超理性增长的地区房价松动不可避免。

　一位来自秦皇岛的开发商告诉记者，与一线城市相比，二线城市开发商更依赖银行，现在从银行贷款越来越难，不少开发商都缺钱，降价是迫不得已。

　楼市遭遇“倒春寒”

　中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞认为，中国是一个大国，各区域性市场发展不均衡。目前一些城市出现价格下跌，但更多反映了当地市场供求关系的变化，不能代表全国情况。长期依然看好房地产市场，行业的现状与其说是进入“严冬”，倒不如说是遭遇“倒春寒”。

　银河证券研究中心研究人士同样认为，目前住宅成交量和部分地区房价下跌属于行业理性回归，这些表现还不足以成为判断行业进入下降通道的依据。未来房地产市场极有可能以时间换空间，通过房价的微幅下跌和居民收入水平提高来降低过高的房价收入比。

　不过，牛凤瑞也强调，下半年国内楼市走出观望期的可能性较小，适当降价出让部分利润空间才是开发商的明智选择。同时，购房者应根据实际情况和边际需求考虑买房，避免盲目跟风。

　安信证券房地产行业高级分析师陶学明也认为，下半年房地产市场将继续调整，价格还存在较大的下调压力，而销售量萎缩是当前房地产的主要困境。长城证券刘昆持同样观点，她认为由于去年三季度全国房价上涨较快，预计今年三季度全国大中城市房价同比涨幅将出现下跌，若开发商采取降价促销的方式，成交量有望回升。

　本报资料图片

　城市＼月份6月5月4月3月2月1月

　南京－０．３－０．１１．０－０．４０．３０

　武汉－０．３０．１０．２０．１０．２０．９

　成都－０．５－０．３０－０．２－０．２０．３

　杭州００．２０．５０．２－０．２－０．３

　西安－０．２０．４０．６１．１０．８１．７

　重庆－０．１－０．１０．２０．４－１．６－２．３

　上半年部分城市房屋销售价格环比变动

　（单位：％）

　■记者手记：二三线城市房价补跌幻象

　据发改委统计，南京、福州、南昌、成都、重庆等二三线城市房价已连续两个月出现环比下降的情况，但这并不意味着二三线城市房价掉头向下，未来走势仍待观察。

　分析人士认为，对于二三线城市而言，与一线城市的比价效应对其房价有重要影响。考虑到二三线城市地价水平较低，保障性住房建设起步较晚，加之城市化进程比一线城市更加明显，目前尚不能断言这些城市将跟随一线城市补跌。

　首先，目前房价出现松动的城市主要集中在部分高速增长的地区，房价启动较晚的城市房价仍在徘徊。

　以杭州为例，中国指数研究院监测，今年5月，杭州商品住宅成交均价较4月环比下降13%，但若与去年5月相比仍高出52%。也就是说，一线城市房价调整首先将影响到前期追涨的城市。

　而相应地，此前房价涨幅比较温和的地区，如长沙、合肥、济南、兰州等城市，房价则一直处于缓慢上涨中。

　其次，二线城市地价水平较低，资金需求较小，使得房地产商资金链条相对宽松。如荣盛发展（002146）较为关注京津冀环渤海地区和长江三角区域有发展潜力的中等城市。目前仍在徐州、石家庄、廊坊、邯郸等中小城市拿地，其上半年净利润预增300%以上。可以说，在这些二三线城市，一线城市主要存在的因地价上涨而导致的资金链问题发生可能性较小。“他们就是扛也能多扛一阵子”，业内人士如是表示。

　再次，保障性住房的上市进程也将在一定程度上影响了房价水平。业内人士认为，当前，一线城市房地产市场调整的重要原因之一就是经济适用房和廉租房等保障性住房开始上市，以及拟建规模加大的预期效应。而其他城市保障性住房推出时间比一线城市较晚，因此，其对房价的抑制作用尚需时日才能显现。

　最后，城市化进程仍是判断二三线城市房价走势的重要依据。

　城市化进程不仅意味着更多的农村人口进入城市生活，更意味着更多的农村土地将变成城市用地。城市人口增加将不可避免地拉动城市住宅需求。以合肥为例，近年来其城市面积逐步扩大，城市人口也逐步增加，伴随而来的是房地产市场的繁荣，不论在老城区还是新区，住宅建设工地比比皆是。在类似这样的二三线城市，房价的走势或许更多地由供需两方的长期均衡价格来决定，短期房价跟风波动并不会改变其长期的价值区间。

　房地产商：二三线城市开发潜力依然可观

　虽然二三线城市的房价颓势在6月份开始蔓延，但是接受记者采访的房地产商表示，这些城市的房价下滑是对去年下半年以来过高涨幅的理性调整，也是地产商销售策略的一部分；同时，我国二三线中小城市的城市化进程决定了开发潜力依然可观，致力于在这些城市开发的地产公司，不仅能保证行业平均利润率，更能获得市场空间。

　关键看利润水平

　对于房地产企业而言，利润水平比房价更重要。华远地产董事长任志强对记者表示，部分二三线城市房价下跌，并不代表这些城市的房地产市场已经出现问题。他认为，房价一定幅度的下降，很可能带来成交量的释放，从而缓解开发商的现金流压力，这对开发商的利润水平没有负面影响。

　任志强透露，华远地产今后在二三线城市的布局规模还会扩大：其中在青岛和西安两个城市储备了规划建筑面积超过110万平方米的土地；长沙公司规划建筑面积超过80万平方米的土地项目也正在进行前期准备。

　荣盛发展（002146）上市以来也一直致力于二三线城市的房地产开发。公司董事会秘书陈金海表示，一般来说，开发商在二三线城市的土地储备成本较低，尽管目前房价波动，利润依然十分可观。荣盛发展计划今年加大在现有二三线城市及目标城市获取项目的力度，保持在这些城市的适度扩张。

　陈金海分析，中小城市自住需求占主体地位，同时市场竞争没有大城市激烈；更重要的是，中小城市项目开发周期短，开发资金需求量少，资金回流快，可实现较高的资金周转率，从而提高盈利能力。

　受益于城市化进程

　有学者指出，城市化进程的模式是先积聚，后辐射；先大城市，后中等城市。目前中国的城市化程度已经达到44%，而城市化程度在40%-60%之时，就意味着进入由大城市辐射中等城市的周期之中。

　万通地产（600246）董事长冯仑坦言，目前全国住宅均价8000元以上的城市，房价都有一股向下的拉力。但在二三线城市，由于城市化进程相对较慢，其拆迁、居住改善和城镇人口增长等因素仍将带来大量的住房需求，市场空间与大城市相比依然较大。

　瑞安房地产一位高层管理人士也认为，由于部分二三线城市的经济增长速度已经高于北京、上海等一线城市，且潜在的消费能力和高端消费的认知能力正在快速提升，目前我国二三线城市房地产，尤其是商业地产开发的潜力依然很大。

　东方证券一份研究报告指出，我国中心城市扩散效应正在日益增强；单个中心城市在空间上的急剧膨胀和扩张将被都市群和都市圈的成长所代替；我国将逐步进入到二三线城市快速扩张的阶段。

　业内分析，2006年我国的城市化水平已达到43.9%，其中上海城市化水平达到88.7%，北京和天津分别为84.3％和75.7%，这些特大城市已经进入城市化的后期阶段。今后，我国的城市化将进入依靠二三线城市经济增长、产业转移和结构升级以及城市功能完善为基础的阶段，这些城市的房地产开发依然充满机遇。

　权威人士透露北京二套房贷政策不会放松

　虽然北京楼市表现仍不尽如人意，但一些商业银行人士表示，他们将根据北京区域和市场的特点，严格执行监管部门关于房贷政策的规定。某权威人士也向本报记者明确表示，当前对于房地产从紧的政策没有改变，监管部门仍会加强对商业银行严格执行信贷政策的监管力度。

　房贷政策不会松动

　数据显示，北京楼市面临价量齐缩：7月上旬房地产市场开盘均价为14350元/平米，环比下降了3.4%。交易量方面，上半年新房交易量下降36.9%，二手房微降4.5%。在此背景下，银行的房贷政策却并未有丝毫松动。

　工行人士表示，目前该行对房地产开发贷款和居民住房贷款的审核程序比较严格。只要在房地产交易中心或其它金融机构有初次贷款购房记录的，再次申请购买住房，不管其贷款是否还清，都认定为二套房且执行利率上浮的标准。中信银行人士介绍，目前该行在二套房认定上执行较为严格的标准。对于还清贷款或已出售住房的客户再次购房也将执行监管部门关于二套房的政策规定。

　虽然目前市场对二套房政策是否松动有不同的预期，但是某权威人士否认了将会放松的猜测，该人士明确表示，当前对于房地产从紧的政策没有改变，二套房政策也没有调整的必要，监管部门仍会加强对商业银行严格执行信贷政策的监管力度。他还表示，对于二套房认定问题，各商业银行只有从严执行，不能有所松懈。根据央行和银监会联合下发的通知,二套房的认定标准为，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行,其他均按第二套房贷执行。

　两个角度分析松动可能

　作为商业银行的核心优质资产，个人住房贷款对于提升银行的整体盈利能力可谓功不可没，然而随着房地产市场的低迷和调控政策趋严，个人贷款的规模和增速都出现了放缓的态势。央行公布的上半年金融数据显示，上半年居民贷款增加4602亿元，同比少增2139亿元。这给固守个贷市场的商业银行带来了考验。

　对于房贷政策会否松动，建设银行研究部总经理郭世坤表示，这可以从政策面和银行风险控制两个角度来理解。从政策面来说，国家希望将广大低收入群体纳入到整个住房布局之下，所以对无房和不能进行一次性支付、具有买房意愿的个人，他们的首套住房按揭贷款应给予相应的优惠，而对于还清首套房屋按揭后的实质性房屋购买行为，从住房按揭信贷政策的应有含义来说，应该属于二套房购买，需要严格执行国家的二套房贷款规定。就银行风险控制角度来说，如果第一套住房贷款尚未还清，再进行第二套住房贷款存在偿还能力及风险的问题。但若已经将第一套房屋贷款还清再申请第二套住房贷款，在借款人财务状况不变的情况下，偿还能力及风险是没问题的，至少与以前等同。

　不过郭世坤也表示，政策是否应该松动取决于对二套房政策的理解和实施二套房政策的目的。目前我国还缺乏对未来房地产市场及经济走势预期的一致意见，所以现阶段不适宜对二套房现行政策作出调整。